Елин В.А., Председатель совета директоров ЗАО «Смарт Лоджистик Групп» (SLG), кандидат технических наук.

— Каков будет дефицит складских помещений в 2012 году, если будет вообще?

— Вопрос непростой, тем более с точки зрения прогноза. Я думаю, что дефицит возникнет в Московском регионе, так как до кризиса 2008 года емкость рынка примерно соответствовала предложению, и даже наблюдался небольшой 3% дефицит складов разных категорий. При этом, в период кризиса, многие проекты были заморожены, а от части проектов девелоперы вообще отказались. В Санкт-Петербурге и Ленинградской области, с большой долей вероятности, дефицита не возникнет, так как на момент кризиса рынок складской недвижимости там был перегрет перепроизводством примерно на 20-25%.

В городах-миллионщиках второй волны, таких как Екатеринбург, Новосибирск, Казань, возможно, Волгоград и Ростов-на-Дону, скорее всего к 2012 году возникнет баланс спроса и предложения. Здесь есть заделы в складской недвижимости от таких девелоперов, как ООО «Евразия логистик», РосЕвроДевелопмент, Giffels, Ghelamco, Raven Russia, MLP, Espro. А в городах третьей волны, таких как Нижний Новгород, Воронеж, Саратов, Краснодар, Красноярск, Иркутск, Хабаровск и др. возможен как дефицит, так и паритет спроса и предложения. Все эти прогнозы будут исполнены при условии, если рецидива кризиса мирового масштаба в описываемый период не случится.

— Как изменятся арендные ставки к 2012 году, по предварительным прогнозам?

— Прогнозы на арендные ставки в складском сегменте давать еще сложнее, чем прогнозировать спрос на складскую недвижимость в 2012 г. Тем не менее, попробую ответить и на этот каверзный вопрос. С начала о Московском регионе, так как он роднее для многих логистов и нашей компании ЗАО «Смарт Лоджистик Групп», а также большинства федеральных логистических операторов, начавших свою деятельность именно, с Первопрестольной. Скорее всего, в Московском регионе, как в самом активном логистическом и финансовом кластере России, цены на склады класса «А» окончательно вернутся на докризисный уровень начала 2008 года. А именно, базовая ставка по схеме Triple net, за 1 кв. м в год в складах класса «А» вернется в пределы $120-135, операционные расходы скорее всего будут находиться в стабильных пределах $30-40, и «коммуналка» в случае тотальной борьбы за энергосбережение может упасть до $7-8 в основном за счет электрической составляющей.

Итого, общая нижняя граница арендной ставки на первичном рынке аренды для долгосрочных арендаторов может составить $150-160 без «коммуналки» и без НДС, а верхняя граница может составить $175-185 для складов класса «А». На вторичном рынке, то есть у субарендаторов, данная ставка может увеличиться еще на $15-20 к нижней и верхней границам аренды 1 кв. м в год, то есть диапазон субаренды в 2012 году может составить $165-205 без учета «коммуналки» и НДС. В Санкт-Петербурге и Ленинградской области цены на аренду складов класса «А» будут отличаться примерно процентов на 15% от приведенных выше в Московском регионе. В других же городах-миллионщиках на горизонте 2012 года цены от Московских могут отставать примерно на 20%. При этом различия коснутся только базовых ставок складов класса «А», операционные и коммунальные услуги будут примерно идентичны во всех регионах России для складов данного класса.

— Сколько крупных складских терминалов будет введено в Москве и крупнейших региональных городах к 2012 году?

— В Москве, с ее особой дороговизной на землю, по сравнению с другими регионами вряд ли кто отважится строить складские терминалы. Разве что Московское Правительство «вгонит» в проект деньги без учета быстрой окупаемости, а больше для «защиты» продовольственной безопасности города. Причины следующие. Во-первых, запрет на въезд в Москву крупнотоннажных грузовиков существует не первый год, что создает объективные проблемы поставок большегрузным транспортом наиболее распространенным для товарных поставок. Во-вторых, логисты поняли, что Москву удобнее обслуживать из пригорода на противоположных транспортных потоках в определенное время суток. Поэтому можно говорить о строительстве только за пределами МКАД не ближе 10 км от её внешней границы. Итак, в Московской области и в складской недвижимости будут строиться следующие девелоперы.

«Евразия логистик» может увеличить на 300-400 тыс. кв. м уже действующий проект ПЛК «Северное Домодедово» и, возможно, приступит к реализации своего проекта на Востоке Московской области, где у них имеется большой участок земли. Там можно запустить еще 200-250 тыс. кв. м при наличии спроса. Наверное, «РосЕвроДевелопмент» будет увеличивать свой логопарк на Юго-западе в Крекшино еще на 100-150 тыс.кв.м, при росте спроса на складскую недвижимость класса «А». Конечно же будет расстраиваться до более масштабных размеров на Юге у ЦКАД логопарки от компании Giffels, хотя бы до 150-200 тыс. кв. м, и на Севере у ЦКАД компании Ghelamco до 100-120 тыс. кв. м. Так же думаю, что будет расширяться примерно на 100-150 тыс. кв. м ТЛК «Томилино».

В Санкт-Петербурге уже построенных складов вполне хватит до 2013-2014 гг., с одним условием — если внутренние склады СПб не начнут активно выводить за КАД, как это сделали в Москве, в рамках вывода Таможенных Терминалов. В городах второй и третьей волны складского строительства до 2012 года будут осваивать уже обустроенные участки, где обычно девелоперы строят сначала 1-ю очередь, а потом, в зависимости от спроса и размеров участка, 2-ю и 3-ю очереди. Так девелопер «Евразия логистик» будет осваивать в Екатеринбурге, Новосибирске, Казани, Волгограде, Ростове-на-Дону складские корпуса по 50-100 тыс. кв. м, остальные девелоперы, такие как Raven Russia, MLP, Espro, Giffels будут строиться поскромнее, от 10 до 25 тыс. кв. м в своих региональных проектах.

— Какие общеэкономические факторы могут повлиять на рост цен на недвижимость?

— Основным фактором, влияющим на рост цен в секторе складской недвижимости можно считать хорошо работающую Мировую экономику. Причины же заключаются в следующем: в нашей стране за период перестройки с 1985 по 1988 гг., нарождения капиталистических отношений с 1988 по 2001 гг. и дальнейшей стабилизации экономики с 2002 до середины 2008 гг. в основном наблюдался рост стоимости складских активов. Все это происходило в основном на фоне подъема благосостояния и, соответственно, роста потребления наших граждан, а так же при наличии постоянного дефицита неказистых складских помещений класса «B-», «C» и «D», в основном любезно оставленных нам по наследству социализмом. Пик стоимости 1 кв. м склада класса «А» был в середине 2007 года. Тогда на Московском рынке соверщались сделки по цене от $1.8 до $2.2 тыс. за 1 кв. м, построенного под ключ склада, при себестоимости строительства от $0.9 до $1.2 тыс. за 1 кв. м. На Российский рынок, один за другим, зашли крупные игроки в складской недвижимости и начали строить склады с интенсивностью роста грибов после хорошего дождя, особенно в Санкт-Петербурге и в Московской области.

Но незаметно пролетели те счастливые времена и надо ждать нового периода, когда кризис будут вспоминать лишь в страшном сне, а спрос на складские комплексы класса «А» хотя бы достигнет устойчивого паритета с предложением от девелоперов промышленной недвижимости. Итак, короткое резюме, факторы влияния: восстановление мировой экономики, рост производительности труда, повышение зарплат до докризисного уровня, увеличение валового спроса российских граждан на товары и услуги, доступность коммерческих и ипотечных кредитов, приток инвестиций в различные сферы российской экономики. В общем — это все те факторы, которые говорят о полном выздоровлении экономики России и зарубежных государств.