Елин В.А., Председатель совета директоров ЗАО «Смарт Лоджистик Групп» (SLG), кандидат технических наук.

— Как вы оцениваете московский рынок складской недвижимости на сегодняшний день?

— Хотя кризис в России уже практически закончился, не все так просто в сфере складской недвижимости Московского региона. Дело в том, что за 1.5 года кризисных явлений в нашей экономике, многое изменилось в деятельности складских девелоперов. До кризиса, большинство финансовых моделей окупаемости складских проектов не учитывало ни прихода потенциальных кризисов, ни значительной коррекции цен на складскую недвижимость. И вот почему. В период взрывного роста цен и объемов складской недвижимости в двух ключевых экономических регионах России: в Московской и Ленинградской областях, никто даже не задумывался, что может быть кризис в этой отрасли. Тогда, в виде примера, правда говорили о Польше, где действительно под впечатлением прирастания Восточной Европы началось бурное строительство логопарков. Международные девелоперы уж очень оптимистично рассчитывали завоевать польской логистикой пол-Европы. Не получилось!

В России чуть другая история, здесь основной парк складских активов закладывался в счастливые годы социализма, а на сегодня, конечно и физически и морально устарел. Поэтому, в период 2006-2008 гг. в Московском регионе, за ним и в Ленинградской области случился складской Клондайк. Одни проекты компаний «Коалко» и «Пролоджикс» по 1 млн. кв. м складских объектов каждый чего стоили!? И конечно же, если бы не кризис, то в Московской области мы легко бы повторили опыт перепроизводства Польши. Хотя, можно сказать, что в СПб и Ленинградской области девелоперы уже наступили на «польские грабли». Там по некоторым расчетам существует до 30-40% пустующих вновь построенных складов класса «А».

Но вернемся к Московскому рынку. Перспективы его конечно, не взирая на перенесенный кризис, вполне оптимистичные. Во-первых, регион наиболее экономически благополучный, и потребляющий максимальное количество услуг, требующих складских запасов. Во-вторых, город Москва, как территория для складского строительства и эксплуатации фактически закрыта запретами на въезд большегрузного автотранспорта, впрочем как и Санкт-Петербург. В настоящее время, в Москве, введено дополнительное ограничение по грузовому транспорту для перевозок по тоннажу, не выше 1 тонны на авто в пределы третьего транспортного кольца. Поэтому Московская область, с её земельными возможностями — оптимальное место для строительства складских логопарков. И, в-третьих, до кризиса, Московский регион не был перенасыщен складскими проектами на душу населения, а часть ряда складских проектов было своевременно заморожено в строительстве. Так что Московский регион один из первых получит второе дыхание в развитии, уже весной подрастут цены на класс «А». И даже в ряде логопарков возникнет дефицит в свободных площадях, в частности, это касается успешно работающего ПЛК «Северное Домодедово» от российского девелопера ООО «Евразия логистик».

— Насколько прямая зависимость от уровня продаж ритейлеров и активностью на рынке складской недвижимости?

— По нашему опыту, активность продаж ритейлеров находится практически в прямой зависимости от активности складских девелоперов в спокойное время при стабильной экономической ситуации в стране. Единственное, что нами было отмечено до кризиса в период складского благоденствия, так это наоборот опережение темпов строительства складских объектов, темпами продаж связанных с арендой этих складских объектов. То есть сознательное игнорирование рисков, о которых я говорил раньше. После кризиса динамика будет обратной: продажи будут впереди, а потом подтянется строительство с запозданием примерно на 6-12 месяцев. Когда всё восстановится рынок потребления, рынок кредитных ресурсов, все производственные процессы от строительства до сборки автомашин в ключевых заводах России, примерно, к 2012 году ситуация изменится до пред кризисной. То есть, девелоперы опять начнут рисковать и строить впрок, обгоняя продажи ритейлеров. Но указанная динамика будет относиться только к наиболее развитым в промышленном и экономическом отношении регионам: к Московскому региону, Ленинградской области и СПб, и к Екатеринбургу и Свердловской области.

— Каких видов складской недвижимости не хватает в Московском регионе?

— В Московском регионе не хватает классического «B» класса, не притянутого класса «В» за уши, а складов в основном повторяющих класс «А» только с высотой хранения не более 8-9 м., ну и конечно, с упрощенным техническим вооружением, чем в классе «А». Иначе их просто экономически бессмысленно строить. При этом «Бэшки» могли бы пользоваться большой популярностью для арендаторов, в хорошем смысле не доросших до класса «А», с его необходимостью обязательного внедрения дорогостоящих WMS-систем складского учета, к достаточно дорогой высотной погрузочной технике и к высотным, многоярусным стеллажам. Мы видим, что для большой категории клиентов-арендаторов это некий переходной вариант от склада категории «D» и «С» к более современным и производительным складским объектам. А для ряда клиентов, вообще класс «А» не подходит, так как условия хранения и обработки не позволяют хранить груз на стеллажах, а только в напольном варианте. В частности те же шины, палетированные моногрузы с низкой оборачиваемостью, или негабаритные грузы и большой ряд других товаров.

— Склады, как инвестиции. Является ли строительство складов инвестиционно привлекательным на данный момент?

— Практически любой девелоперский строительный бизнес в нашей стране, тем более в Московском регионе, является инвестиционно привлекательным. В экономически развитом регионе, с хорошей динамикой потребления, с прекрасной и постоянно улучшающейся инфраструктурой, с огромными квалифицированными человеческими ресурсами, хорошими институтами и университетами, вполне вменяемой администрацией, регион похож на страну, где закопав в землю «пять» золотых, может вырасти денежное дерево в виде девелоперского проекта. Прошу не проводить аналогию с историей из сказки «Буратино». Единственно, что надо иметь в виду — это то, что сегодня горизонт окупаемости складских проектов увеличился на 2-3 года, преимущественно из-за кризиса и временного падения на 30-40% цен на аренду складских и офисных помещений в логопарках. Но, уже в феврале 2010 года, наметилась тенденция к постепенной коррекции цен в сторону роста на аренду качественных, законченных в строительном отношении и имеющих все разрешительные документы, складских объектов. Ведь зачастую бывает так: и склад стоит новый, красивый, и дороги подведены к нему, и даже свет горит в помещениях, и отопление подается, а документов от пожарных, СЭС, и других служб нет. И арендаторы несут на себе все возникающие при этом риски: от налоговых до уголовных, по таким «логистическим проектам».

— Кто занимается сегодня в России строительством складской недвижимости, ее управлением. Какие компании? Перераспределились ли доли рынка?

— В России, в настоящее время, осталось еще достаточное количество профессиональных девелоперов складской недвижимости, перечислю лишь ряд из них: лидер российского рынка, девелопер «Евразия логистик», далее «РосЕвроДевелопмент», Корпорация «ЕМСТС», «Томилино», «Белая Дача», «Райвен Групп», «ФМ Лоджистик», «Международное логистическое партнерство», «Гиффлз», и ряд других компаний.

Управлением складским проектом и его эксплуатаций обычно занимаются профессионалы в этой области деятельности. Важно не только построить складской объект по всем канонам строительного дела и заселить его арендаторами, но и качественно его эксплуатировать, чтобы и арендаторы не разбежались и окупаемость укладывалась в инвестиционный график. Обычно, на период инвестиционной окупаемости, стараются использовать собственные человеческие ресурсы, обученные и проверенные в период строительства складского объекта. То есть, создают собственную управляющую компанию для эксплуатации построенных зданий. Это обычно дешевле и управляемей, хотя не всегда качественней. А когда девелоперский складской проект выходит на операционную прибыль, стараются управляющую компанию выбрать через тендер. Но бывают и другие варианты, то есть сочетание наемной управляющей компании с собственным отделением по эксплуатации, примерно как на ПЛК «Северное Домодедово» в период становления проекта в 2007-2008 гг.

Сегодня трудно сказать о долях рынка выше перечисленных компаний в Московском регионе по ряду причин, но по экспертной оценке эти компании можно расставить по местам: 1-е место, по праву за «Евразия Логистик» с её ПЛК «Северное Домодедово», 2-е место за «РосЕвроДевелопмент» с Логопарком «Крекшино», 3-е место за «ФМ Лоджистик» и т.д.

— Каковы перспективы рынка складской недвижимости Московского региона? Питерского?

— Как уже отмечалось выше, самый перспективны рынком складской недвижимости в России можно считать Московский регион в направлениях, Юга, Запада и Севера. Оптимальная зона для размещения складских объектов, это зона находящаяся в 10-25 км, считая от внешней границы МКАД. Там наибольшая концентрация автомобильных транспортных потоков, что очень важно для логистических парков и традиционно, более богатое население и более развитая инфраструктура торговли и транспорта. Опять же, тяжело давать конкретные цифры в натуральном выражении перспектив рынка складской недвижимости Московского региона, особенно после кризиса. Одно можно уверенно утверждать, что этот рынок далеко не исчерпан и по-прежнему будет очень популярен у складских девелоперов. Так же надо отметить, что на перспективность складского рынка Московского региона и скорость его быстрого восстановления будут влиять такие факторы, как стоимость земли промышленного назначения, стоимость подключения к энергоресурсам тепловым и электрическим. И нельзя забывать про комфортность и скорость оформления строительной документации и других разрешительных документов, и коррупционную ёмкость, сопровождающую этот удивительный процесс.

Если оценивать второй по величине рынок складской недвижимости, а именно Санкт-Петербург и Ленинградскую область, то, по моему мнению, складов там настроили впрок года на 2-3 при условии, если Северная столица на глазах не превратится в Американский Детройт. Но все быстро течет и так же быстро меняется, может и СПб выберется из кризиса намного быстрее, чем можно себе представить.