Елин В.А., Председатель совета директоров ЗАО «Смарт Лоджистик Групп» (SLG), кандидат технических наук.

— Владельцы складской недвижимости ощутили дефицит арендаторов в прошедшем году, причем основную долю нынешних вакансий составляют площади, которые ранее занимали логистические компании. По каким причинам им пришлось отказаться от арендуемых площадей? Какой фактор оказал наибольшее влияние: проблемы в логистической отрасли, высокие арендные ставки и другие существенные условия аренды, трудности с банками, другое?

— На самом деле это не совсем корректно говорить о том, что избыток пустующих площадей на Российском рынке создали именно логистические операторы. И до кризиса, и в период его разгара на рынке складской аренды и субаренды было представлено несколько определенных групп, потребляющих арендные услуги. Назовем их поименно: российские и зарубежные производители товарных групп, дистрибьюторы товаров широкого потребления, логистические операторы, разовые держатели стоков различной продукции, транспортные компании, лицензированные хранители и потребители товаров, и др. Как видите игроков гораздо больше, чем Вы имели в виду, задавая вопрос. Кризис приравнял всех, но одни компании нашли в этот период интересные ходы и даже набрали дополнительные возможности, а другие «сдулись», сократились до критических размеров в своём классе бизнеса.

Приведу пример: в ПЛК «Северное Домодедово» в самый разгар кризиса 2009 г. уменьшили свои арендуемые площади такие операторы, как НЛК, ТЛК на 50%, а компания «ЮниТранс Логистик» вообще отказалась от помещений. С другой стороны в такой же ситуации оказались и ряд производственных компаний в том же Домодедово. Только грамотная и гибкая позиция владельца и девелопера — компании «Евразия логистик» — к финансовой политике по действующим и вновь размещенным арендаторам в ПЛК «Северное Домодедово» не допустила значительного объема пустующих складских площадей этого крупнейшего логистического парка России.

Причины отказа от арендуемых складских и офисных помещений у каждой компании сугубо индивидуальны, хотя есть и общий тренд. У одних компаний еще до кризиса было арендовано складских помещений с избытком, вот они и тянули весь этот объем площадей за собой, так ничего не придумав по их доходному использованию. А когда стало совсем очевидно, что не потянут, сбросили излишки площадей своим арендодателям. У производственных и дистрибьюторских компаний тоже из-за кризиса упали объемы, как производства, так и хранения стоков готовой продукции. Значительно снизились импортные поставки товаров из ассортимента дистрибьюторов. Поэтому, эти компании так же сократили арендуемые помещения до лучших времен. Даже специфическое хранение в лицензированных складах с уклоном на фармацевтику, алкоголь, бытовую химию не помогло операторам удержать излишки пустующих помещений.

Основными факторами возврата складских и офисных помещений явились следующие причины. Невозможность рассчитать продолжительность мирового финансового кризиса и российского в том числе. Невозможность спрогнозировать временной отрезок возврата потребительского спроса населения и активность бизнеса, а как следствие, рассчитать собственные риски по удержанию излишних складских и офисных площадей. Как отдельный финансовый фактор — неготовность в период кризиса к финансированию, кредитованию бизнеса нашей государственной и коммерческой банковской системой. Свою роль сыграло значительное давление потенциальных арендаторов и владельцев грузов на понижение арендных ставок и снижение цен на логистические услуги. В середине 2009 года сложилась ситуация, когда дешевле было отказаться от избыточных площадей, чем совершать в убыток себе логистические операции для настойчиво экономных клиентов. Поэтому совокупность всех перечисленных факторов и явилась основной причиной сокращения потребления складских площадей, причем по всем вышеперечисленным потребителям и пользователям складской аренды.

— Можно ли сказать, что логистические компании не ушли с рынка, но ушли из текущего спроса, первоначально обладая переизбытком площадей? Стоит ли в 2010 году ожидать их возвращения в складские комплексы и крупных сделок аренды складских помещений? Какая логистика будет наиболее востребованной в 2010 году и почему?

— Кроме небольшого числа разорившихся в кризис логистических операторов, ни один логистический провайдер не покинул очень перспективный российский рынок, прогнозные объемы которого, до кризиса, оценивались нашими экспертами в 120-140 млрд. долл. США. Каждый из логистических операторов принимал для себя индивидуальное решение: что же делать с излишком складской площади и как жить дальше? Всё зависит от лояльности и финансовой возможности владельцев складов и девелоперов промышленной недвижимости к своим арендаторам, включая логистических операторов. Ценны ли для них эти компании; есть ли в этих компаниях потенциал к росту на исходе кризиса? В расчет берется и многое другое.

Возможность возврата в 2010 году к крупным сделкам со складской недвижимостью в части долгосрочной аренды можно прогнозировать на осень. К этому времени, скорее всего, восстановится спрос населения на товары и услуги, который и потянет за собой необходимость в дополнительных складских помещениях. Пока же на выходе из кризиса у любого логистического оператора в наличии лишь та складская площадь, которую он гарантированно, заполняет своими операциями по хранению, переработке и упаковке товаров клиентов.

Скорее всего, в 2010 году будет востребована высокопрофессиональная, технологичная и универсальная логистика, оказываемая 3PL операторами. Первыми, кто вернется к логистическому аутсорсингу, это крупные международные производители и поставщики широкой гаммы товаров. Так было после кризиса 1998 года, так будет и сейчас.

— Как Ваша компания адаптировалась к кризису? Какие шаги были предприняты, чтобы остаться на плаву?

— Нам, как логистическому оператору, очень повезло с владельцем и девелопером ПЛК «Северное Домодедово», компанией «Евразия логистик». Если бы не их гибкость и профессионализм, наша компания в разгар кризиса могла бы легко лишиться 40% площадей из арендуемых 85 000 кв. м в «Северном Домодедово». Но мы в серии переговоров с руководством «Евразии логистик» нашли компромисс и постепенно восстанавливаем объемы заполнения пустующих помещений. При этом, ещё до кризиса мы сразу предполагали, что половина помещений у нас будет заполнено собственной операционной логистикой. А другая половина будет использована для сдачи в субаренду лотами по 2 880 кв. м и более. Так что в самый разгар кризиса у нас уже была готовая модель выживания. Всё, что пустовало от недогрузки нашего логистического оператора SLG-operating, мы старались сдать в субаренду на любой срок, включая короткий 3-х месячный! Затем, в определенный период, когда начали активно съезжать небольшие субарендаторы и безбожно «кроить» свои площади крупные субарендаторы, мы завели временные стоки необоротистой продукции от таких крупных компаний, как Пепси Кола, Лотте, Эйрмаунтинг и др. Мы так же, по согласованию с «Евразия логистик», отработали гибкую схему скидок по аренде и удобную для клиентов схему оплаты. Всё это позволило удерживать избыточные площади, при небольших затратах на персонал и модернизацию помещений, и вовремя рассчитываться с владельцем складов за аренду.